ตามที่กระทรวงการคลังได้เสนอร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ....
ซึ่งคณะรัฐมนตรีเห็นชอบในหลักการแล้ว เมื่อวันที่ 9 มกราคม 2561 และอยู่ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกฤษฎีกา ซึ่งได้มีการปรับปรุงแก้ไขหลักการบางประการจากร่างเดิมที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี ดังนั้น เพื่อให้เป็นไปตามแนวทางการจัดทำและเสนอร่างกฎหมาย ตามบทบัญญัติ มาตรา ๗๗ ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พุทธศักราช 2560 กระทรวงการคลังจึงขอนำเสนอสาระสำคัญของร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. .... เพื่อเปิดรับฟังความคิดเห็นต่อไป ดังนี้
 
                   ๑. เหตุผลและความจำเป็น
                   เพื่อปรับปรุงแก้ไขกฎหมายเช่าที่มีอยู่ในปัจจุบันที่มีข้อจำกัดที่ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์
จากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในเชิงเศรษฐกิจได้อย่างเต็มที่ ซึ่งอาจอธิบายได้ ดังนี้
                  - การเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีข้อจำกัดหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นลักษณะของสิทธิการเช่าที่มีความเป็นเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ นอกจากนี้ยังห้ามการเช่าช่วง โอนสิทธิการเช่า หรือดัดแปลงต่อเติม โดยมิได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า อีกทั้งโดยสภาพยังไม่สามารถนำไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ด้วยการจำนองได้
                  - การเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (พระราชบัญญัติการเช่าฯ) นั้น แม้จะมีบทบัญญัติรองรับการนำสิทธิการเช่าไปใช้ประโยชน์ได้ในเรื่องต่าง ๆ เช่น ให้นำสิทธิการเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ไปจำนองได้ ผู้เช่าอาจให้เช่าช่วงได้โดยไม่ต้องขอ
ความยินยอมผู้ให้เช่า และให้สิทธิการเช่าตกทอดเป็นมรดกได้ เป็นต้น แต่ก็ได้กำหนดขอบเขตวัตถุประสงค์
ไว้เฉพาะเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น โดยได้มีการออกกฎหมายลำดับรองตามพระราชบัญญัตินี้เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์ต่าง ๆ 2 ฉบับ ซึ่งสร้างข้อจำกัดมากมาย จึงทำให้ในทางปฏิบัติมีผู้มาจดทะเบียนเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าฯ เพียงแค่ 6 รายเท่านั้น  
                  - การเช่าตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ที่ให้สัญญาเช่าที่มีลักษณะกำหนดให้ผู้เช่าปลูกสิ่งปลูกสร้าง ช่วยเงินค่าก่อสร้าง หรือซ่อมปรับปรุงสถานที่เช่า อย่างถึงขนาดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา อันเป็นผลให้การเช่านั้นไม่มีลักษณะเป็น
การเฉพาะตัวอีกต่อไป อย่างไรก็ดี การที่จะเข้าลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น
เป็นดุลพินิจของศาลซึ่งก็ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงในแต่ละกรณี จึงไม่มีความไม่แน่นอน และควรนำหลักดังกล่าวมาบัญญัติเป็นกฎหมายให้เกิดความชัดเจน
                      ดังนี้ กระทรวงการคลังจึงเห็นความจำเป็นที่จะแก้ไขปรับปรุงกฎหมายเช่า จึงได้ได้ยกร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. .... ขึ้นมาโดยมีวัตถุประสงค์ที่จะนำหลักการสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามาบัญญัติเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้มีสิทธิที่มีลักษณะไม่เฉพาะตัว คล่องตัวเปลี่ยนมือได้ และไม่มีการจำกัดวัตถุประสงค์ในการเช่าอย่างพระราชบัญญัติการเช่าฯ กล่าวคือ ให้ครอบคลุมการใช้ประโยชน์ทั้งเพื่อพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยด้วย

                   ๒. สาระสำคัญของร่างกฎหมาย
                   - นิยามของอสังหาริมทรัพย์ ให้หมายถึง ที่ดินมีโฉนด ที่ดินมีโฉนดและสิ่งปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินมีโฉนด และห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
                   - ทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
                   - ให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมาทำสัญญาทรัพย์อิงสิทธิได้ โดยมีกำหนดระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี สำหรับการเช่าทุกประเภท หรือกำหนดระยะเวลาตั้งแต่ 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี สำหรับทรัพย์อิงสิทธิเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
                    - ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิตามร่างพระราชบัญญัตินี้สามารถให้เช่าช่วง โอนทรัพย์อิงสิทธิ และนำทรัพย์อิงสิทธิไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้ด้วยการจำนองหรือตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจได้ โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ รวมถึงให้ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทของ
ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ทั้งนี้ หลักการข้างต้นคู่สัญญาไม่สามารถกำหนดแตกต่างได้ มิฉะนั้นจะไม่ถือว่าเป็นทรัพย์อิงสิทธิตามร่างพระราชบัญญัตินี้
                    - ให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถดัดแปลง ต่อเติม ปลูกโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างลงบนอสังหาริมทรัพย์ที่ทำทรัพย์อิงสิทธิได้ได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ โดยให้โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งส่งผลให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีหน้าที่เพิ่มเติมแตกต่างจากหน้าที่ของผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กล่าวคือ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีหน้าที่ต้องจัดการซ่อมแซมทุกประการตลอดระยะเวลาสัญญา และมีหน้าที่จัดการ พร้อมทั้งแจ้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่ต้องปัดป้องภยันตรายที่เกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์หรือในกรณีที่มีบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาเพื่อเรียกร้องสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ คู่สัญญาอาจกำหนดแตกต่างได้
                   - ให้นำกฎหมายลักษณะเช่าของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาบังคับใช้โดยอนุโลม เท่าที่ไม่ขัดกับร่างพระราชบัญญัตินี้
         
                   ๓. ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับ
                   การให้มีพระราชบัญญัตินี้จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน
ภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากทรัพย์อิงสิทธิตามพระราชบัญญัตินี้มีความคล่องตัว และบทบัญญัติในพระราชบัญญัติได้สร้างให้เกิดความชัดเจนในสิทธิที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามี อันเป็นการสร้างแรงจูงใจและ
ความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนหรือนักธุรกิจที่จะนำเงินมาลงทุนในประเทศไทย
 
                   ในการนี้ กระทรวงการคลังโดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลังจึงขอเชิญชวนหน่วยงานภาครัฐและเอกชน รวมทั้งประชาชนทั่วไปร่วมแสดงความคิดเห็นและข้อเสนอแนะต่อร่างกฎหมายดังกล่าว ระหว่างวันที่ 12 – 26 มิถุนายน 2561 ทั้งนี้ สามารถแสดงความคิดเห็นได้ทาง
โทรสาร : 0 2618 3371
E-mail : lawfpo2017@gmail.com